家賃を「払う人」から、「もらう人」へ
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私が不動産で不労所得を得ていることは、
現在の自由を得るために、
大変重要な基盤となっています。
年間「550万円」という金額が、
私が何もしなくても入ってくる安心感は、
とても有り難いです。
その土台があるからこそ、
様々なことにチャレンジすることが
できています。
そこで昨日、
不動産の無料コンサルを募集したところ、
複数のご質問をいただきましたので、
その質疑応答を公開させていただきます。
・資金はどの位必要ですか？
100万円程度からスタートできますが、
長期的な安定を求めるのであれば、
1000万円以上の物件を推奨します。
全額ローンも可能ですが、
それは直近の収入に左右されますので、
個別に状況をお聞かせいただきます。
・リスクはありませんか？
リスクの無い投資はありませんので、
1円も損をしたくないということであれば、
向いていません。
私は、すでにローンを完済していますし、
資産価値が上がった分と
これまでに得た利益を鑑みると、
現時点で、損失になることは有り得なく、
収益がどんどん積み上がっていく状況です。
・大きな収入になりますか？
不動産は、ローリスク・ミドルリターンです。
減価償却で上手に節税しながら、
良きタイミングで繰り上げ返済を始めることで、
資産を着実に構築していくことが大切です。
その他、あなたがご不安に感じることがあれば、
是非お気軽にご質問・ご相談ください。
あなたが、不動産投資をスタートして、
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追伸；
子ども達の笑顔を肴に、お酒飲みまくりの日々＾＾
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藤沢涼
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不動産の不労所得が「年550万円」
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私はおかげさまで、自由な人生を勝ち取り、
家族との時間を大切にすることができています。
その勝因は複数ありますが、
ベースとなっているのは、不動産です。
会社員の時にフルローンで購入した
「1億円」分の不動産を、繰上げ返済で完済し、
純資産とすることができました。
さらに、購入時よりも
価格が値上がりしていますから、
それらは現在、「1.2億円」程度の
資産価値があります。
こうして得た不動産から、私は1年間に
「550万円」の不労所得を得ています。
これだけで、質素に暮らせば、
十分な収入です。
実際、日本人の平均所得より高いのですから、
贅沢な暮らしさえしなければ、
家族を養うことができるのです。
だからこそ、将来に不安を持つことなく、
自由を謳歌した上で、ビジネスやその他の投資も
楽しみながら、取り組んでいます。
さらに、
「好きこそ物の上手なれ」
で、楽しんでいるからこそ、
様々なことが順調だと感じています。
ただ、だからと言って、皆さんに
不動産投資を安易に勧めることはしません。
不動産には、
落とし穴がたくさんあります。
突然の営業電話に乗ってしまうと、
相場より数百万円も高い価格で
価値の無いものを摑まされることが多いです。
キャッシュフローは大赤字、
結果的には損切しなければならないような
酷い物件を押し売りされてしまいます。
私は、10社以上に交渉し、
より良い条件で販売してくださる業者さんと
パートナーシップを結びました。
素晴らしいパートナーを探す時間を
惜しむ方が多いのですが、それは愚行です。
大きな買い物で手間を省くことは、
命取りになってしまいます。
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会社員のままで、
自由になることができる地盤を築けるのが、
不動産投資です。
エリア、築年数等、
注意しなければならない項目を
総合的に勘案しながら、
未来に向かって投資していきましょう！
追伸；
家族でキャンプがしたくなったので、
テントを見に行きました！
こっそり隠れる秘密基地のようで、
テンションが上がりますね！
子ども達も、もう1つのお家に、
とてもワクワクしています＾＾
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東京の不動産投資額「世界1位」
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不動産サービス大手のジョーンズラングラサールは、
2020年1-9月の不動産投資額の世界上位都市を、
以下の通り発表しました。
1位 東京
2位 ソウル
3位 ロンドン
4位 パリ
5位 ニューヨーク
昨年同時期は、
1位 ニューヨーク
2位 パリ
3位 ソウル
4位 東京
5位 ロサンゼルス
だったのですが、
新型コロナウィルスで
経済的に大打撃を受けた各都市より、
影響の少ない東京が、海外の機関投資家などから
選好されているとのことです。
海外に比べると、
ロックダウンのような厳しい措置が無く、
それでいて、感染レベルも落ち着いているため、
不動産価値が相対的に高くなっている、
ということでしょうね。
私は、「東京」に「1億円」の不動産を所有しています。
それが今、ネットで資産価値を見ると、
「1.3億円」近くになっています。
過去の経緯を見ると、数年前、
最大で「1.5億円」の時期もありました。
ただ、毎年「500万円」以上の不労所得を
もたらしてくれるので、今のところは、
売却せずに所有し続けています。
渋谷や虎ノ門の再開発に加えて、
西新宿エリアの再開発も控えていますから、
魅力的な東京は、さらに輝く可能性があります。
私の物件を今すぐに売ることができたら、
キャピタルゲインも得られますが、
資産分散の意義もあり、そのまま所有の方向です。
人口は減っていくので、
どこかで、資産価値暴落のリスクもありますから、
状況を注視し続けることが大切ですね。
さて、本日も天候に恵まれたので、
子ども達と駒沢公園での凧揚げを
楽しんできました。
都心でありながら、公園も多く、
自然の中で走り回ることができる。
その上で、美味しいレストランが多いし、
映画館やディズニーランドなどの
商業施設へのアクセスも良い。
物価も、下落傾向で住みやすい。
私の場合は、
インターネットさえあれば仕事ができるので、
「海外移住」や「地方移住」も、
この5年ほどずっと検討しているのですが、
結果的に、「東京」です。
それが、「世界1位」の答えなのかもしれません。
追伸；
息子は「鬼滅の刃」、
娘は「プリキュア」の凧を揚げました。
風はそんなに強くなかったので、
2人に加えて私も全力で走って揚げましたが、
これは、親子で楽しみながら、良い運動になりますね＾＾
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藤沢涼
◆藤沢涼の2021年「年収1,000万円以上」プロジェクト
2021年に「年収1,000万円以上」を達成し、
人生を大きく変えたいのであれば、
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私が所有する世田谷の不動産が、ピンチ
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私は、サラリーマン時代に節税で不動産を所有し、
現在は債務を完済した資産として、
保有し続けています。
しかしながら、現在、東京都内には、
空き家が全住宅の約1割にあたる
約81万戸あると言われます。
しかも、その7割は、23区内にあります。
そして、人口92万人を抱える
世田谷区の空き家は5万戸で、
都内で最多です。
一方で、私が所有する不動産は、
その半分が、世田谷にあります。
つまり、私の資産がピンチ！なのです。
さらに、現在、コロナウィルス問題の長期化により、
東京を離れる人がどんどん増えています。
とても利便性が高く、自然も豊かであるがために、
人気の街であった世田谷から、確実に、
人が流出しているのです。
先日、私の所有物件が空室になり、
しばらく家賃が入らないであろうことに
大変恐怖を感じたことをご報告しました。
その物件は、70歳以上の単身女性を
恐縮ながらお断りした直後、
若い夫婦に借りていただいています。
空室が埋まり安堵したばかりではありますが、
いつ、また空室になるか分からない状況です。
債務が無い私でさえ、
世田谷の不動産経営にビクビクしている、
ということです。
今もまだ、債務を抱えている
不動産オーナーの心理状況は、
さらに大変だと思います。
このような状況を鑑みて、
「ビジネス」も「投資」も、
ポートフォリオをしっかりと構築し、
全体で安定化を図ることが
極めて重要だと感じます。
資産が数億円規模になっても、
そのポートフォリオ設計によっては、
あっという間に、ゼロになるリスクがあるのです。
私は、インフレリスクを軽減するために、
実物資産として、不動産を
保有し続ける姿勢は変えませんが、
常に、資産をスイッチできる視点を持ち、
経済状況を注視したいと思っております。
追伸；
息子が「7歳9ヶ月」になりました！
カブトムシをTシャツに乗せるという、
成長した姿で記念撮影！
ところが、そんな主役のお兄ちゃんを食う、
妹の「笑顔」と、「変顔」！
最近は、娘が我が家で大活躍です＾＾
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藤沢涼
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国内不動産で「純資産1億円」達成！
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電通に勤務していた時代に「節税」で所有した
国内の複数の不動産の債務を完済したので、
「純資産1億円」を達成することができました。
毎年「500-600万円」の「不労収入」が、
これで完成したことになります。
もちろん、年々古くなっていくので、
今後は入れ替えが必要ですし、
大きなキャピタルゲインを得られるので、
「今が売り時」かもしれません。
2020年の東京五輪後は、
不動産市況が問題視されていますし、
大きな地震も近付いていると言われますから、
売却のタイミングを注視したいですね。
どんな投資にも、リスクがありますから、
それらを理解した上での「分散」が大切です。
そもそも、不動産の債務には、
「生命保険」の効果がありますから、急いで、
繰り上げ返済をする必要はありませんでした。
ところが、私の法人で、3年前に、
「3億円」の生命保険に加入したため、
保険はもう、十分になったのです。
（節税保険の禁止前にギリギリ加入！）
そこで、余計な金利を払わず、
早く「債務」無しの「純資産」にしようと、
返済を進めてきた、ということです。
海外のファンドや積み立て保険も、
もう少しで資産「1億円」に到達しますから、
私が電通退社時に思い描いたポートフォリオが、
着実に出来上がりつつあります。
「思考は現実化する」
ことを、強く感じる日々です。
さて、昨日から開設させていただいた
プライベートLINE「無料」相談窓口には、
たくさんのご質問が寄せられています。
そして、その中では、
このような温かいメッセージもいただきます。
「2012〜2013年くらいから
藤沢さんのメルマガを毎日楽しみにしています」
「とくにご相談はないのです。。。
かげながら応援しています」
ご相談は無いのに、繋がってくださり、
お気持ちを伝えてくださって、
大変嬉しく思っております。
また、
「家族の幸福の為に申請させていただきました」
という熱いメッセージもいただき、
私のコンサル熱も、急上昇です。
このような、ご家族を愛する方には、
私も全力で向き合いたいです。
（LINE相談窓口のやり取りの画像も、
お名前やプロフィール写真を隠して、
掲載させていただいております！）
現在は、「FX」のことに関する
ご質問・ご相談が、特に多い状況です。
この2年半、夢中になってきた「FX」ですから、
「無料」で教えられる範囲でお教えしますし、
本日の記事で書かせていただいた通り、
「不動産」や「海外の生命保険」に関しても、
私なりのアドバイスができますので、
ご遠慮なく、ご相談くださいね！
＜プライベートLINE「無料」相談窓口＞
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追伸；
私が購入した不動産の営業の方々が、
私の「純資産1億円」を祝ってくれて、
お寿司をご馳走してくださいました！
もう、12年以上のお付き合い！
妻の次に、長くお付き合いしている方々であり、
私の家族の歴史を、深く理解してくださっています＾＾
ご縁に感謝です！！
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藤沢涼
◆FXで「5万円」を「1億円」にする方法
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現在は「1億円」以上の資産構築に成功したkeiさんと
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メンタリスト「DaiGo」投資の心理学講演
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ビックサイトで開催された「投資EXPO」に、
息子と一緒に参加してきました。
国内・海外の不動産や、証券会社等、
様々な企業が出展していたので、
現在の投資全般の空気感を味わうのに
とても良い機会だと考えたからです。
本当は、車で往復するつもりでしたが、
「ゆりかもめに乗ってみたい！」
という息子の一言で電車を選び、
レインボーブリッジを渡りました。
そして、初めてのゆりかもめに乗り、
窓の外をずっと笑顔で見つめる息子を見て、
とても癒されました。
こうして、自分の都合を優先して車を選ばず、
息子の希望を叶えてあげることが、
結果的に、自分の幸せにつながるのは、
育児の、大変有り難い瞬間です。
会場では、息子が飽きてしまわないか心配でしたが、
ルーレットで賞品をプレゼントしていただけたり、
京都の不動産会社から生八ツ橋をいただくなど、
親子でも楽しむことができました。
イベントの最後では、
メンタリスト「DaiGo」さんの講演を、
親子で拝聴しました。
DaiGoさんは、慶応理工のご出身なので、
大学だけではなく、学部も、私の後輩にあたります。
それで親近感を覚え、注目している方のお1人であり、
「不動産投資と心理学」というテーマで何を語るのか、
とても楽しみにしていました。
約1時間の講演では話題が多岐にわたり、
住まいとして選ぶべき部屋、
オーナーとして所有する部屋に講じるべき対策など、
どれも勉強になりました。
特に印象に残ったのは、
・住む場所によって性格が変わる、収入も変わる
・夏の冷房を控えず、冬の暖房を控えた方が
圧倒的にダイエット効果がある
（人間は体温を上げるためにカロリーを使う）
・寒色系（青や緑）を使った内装にすると
リラックス効果が高まり、退去しづらい
・病院で部屋から木が見える患者と、
見えない患者は、回復率が驚くほど違う
窓の外に緑が見える部屋にするべき
（夜景などは2週間で飽きる）
・騒音がある部屋は絶対に避けるべき
ストレスレベルが上がり、太るという研究結果もある
・ベンゼン、ホルムアルデヒドなどを吸収し、
空気を美しくする観葉植物を置くべき
（ポトス、ガーベラ、チャメドレア、ドラセナなど）
・通勤時間が長いほど、給料は減ってしまい、
太りやすくなる
・夫の通勤時間が45分以上だと、離婚率は40%上がる
・（彼も猫好きなので）猫可物件を増やすべき
投資としてもニーズがあり成功するだろう
などなど、それぞれのデータの出典も含め、
あの独特な早口で様々な話題を繰り出し続けられ、
あっという間の1時間でした。
最後に、
「投資の神様であるウォーレンバフェットは、
“とにかく自分の頭で考えなさい”
と言っている。
様々な情報を参考に、最後は自分で考えて決断すること」
という言葉で締め、大変共感しました。
データを取れるだけ取り、
自ら仮説を立てて検証し、実践を続ける。
投資の世界は、これに尽きますね。
こうして、息子と一緒に学べる機会は
積極的に出かけて行って、
親子で投資を学び続けたいと思います＾＾
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藤沢涼
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「スルガ銀行」の融資を完済した経緯
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私は、会社員時代に不動産を複数購入し、
4社の金融機関で融資を受けました。
最後の物件でお世話になったのがスルガ銀行で、
金利が高いものの、多額の債務を抱えた状態でも
すぐに融資を出してくれるメリットを買いました。
当時のスルガは、
新しいサービスにも果敢にチャレンジし、
地銀の優等生という印象でしたが、いつからか、
そのチャレンジが無謀と化し、かぼちゃの馬車等の
社会問題を起こしています。
私の印象としては、繰上げ返済等での行員の対応が、
年々、悪化していったように感じています。
当初、スルガ銀行の債務に関しては、
早々に返済していこうと思っていたのですが、
起業後に、ビジネスや投資での収益率の方が上回り、
途中から、特に大きくは繰上げ返済しない方針に
切り替えていました。
1000万円返済するよりも、
その1000万円をビジネスや投資で運用した方が
大きなリターンが得られるからです。
ただ、昨今のスルガの状況を見て、
完済することにしました。
東京商工リサーチによると、
国内銀行の2018年3月期の平均年間給与は、
1位 三井住友銀行 810万5000円
2位 スルガ銀行 800万8000円
でした。
かつては給与が1000万円以上あった銀行マンも、
時代の流れの中で給与を下げつつあり、その中では、
スルガが健闘していることがわかります。
ただ、スルガの2018年4-6月期決算発表は、
「特段の理由はない」
として、延期となりました。
恐らく、金融庁や監査法人と揉めているか、
社内の経営陣で混乱している最中なのでしょう。
要注意だと思います。
私は、様々なリスクを勘案して完済を選びましたが、
まだ債務がある方のご無事を願っています。
追伸；
完済したら、スルガ銀行から封書が届きました。
「つぎの夢へご一緒に。」
申し訳ないですが、この営業に乗る方は、
今となっては、ほぼいらっしゃらないでしょうね、、、
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「0円」で「1500万円以上」を生む不動産
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私が会社員の頃から所有し続けている不動産を
複数の売却査定に出したのですが、購入時より、
「1000万円以上」も利益が出ることがわかりました。
購入時はフルローンで、私は1円も出していません。
賃貸にしていて空室の時期がありましたし、
毎年、固定資産税を支払っていますが、
それらを差し引いても、これまでに、
トータルで300万円以上の利益を出しています。
さらに、減価償却による所得税還付の額も鑑みると、
合計で「1500万円以上」のお金を
この不動産が生んでくれたことになります。
実際に売却するとなると、指値があったり、
しばらく買い手がつかないなどの可能性もありますし、
投資用としての売却であれば利益への課税がありますが、
それでも、1000万円前後は手残りがあるでしょう。
私は、株やFXへの投資もしていますが、
これらはすべて、原資が必要となります。
しかしながら、不動産は、
日本であれば投資する人間の信用力
（ほとんどが、勤務する会社・年収・勤務年数）で、
1円も出さずに1000万円以上を生み出す現実に、
改めて、驚いています。
借金を怖がる方は多いのですが、
日本の低金利を上手に活用しながら、
金利以上の利回りを出すような使い方であれば、
むしろ、積極的にするべきです。
私の友人は、自宅を3度、
ほぼフルローンで買っているのですが、
売却するたびに、2000万円以上の利益を出しています。
居住用財産の買換え特例により、
税金も合法的にゼロで、5000万円程度の現金を
まるまる手にすることができているのです。
できるだけ安く買って、できるだけ高く売る。
どんな商売でも同じですが、
個人の不動産投資でも、これを繰り返すだけで
大きな資産を作ることができますね。
ただ、この先の日本の不動産は、
厳しい時代が来るでしょう。
視野を海外に向けて、
不動産を含めた資産形成をしていくことが
とても大切ですね。
追伸；
息子が、「母の日」に妻の似顔絵を描きました！
「ままへ」が「ままえ」になっているのがキュート！
描いた紙を口でくわえるあたりがファンキー！
な、息子＆妻の似顔絵の写真をアップしました＾＾
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藤沢涼
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「空き家激増問題」と「不動産の買い時」
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私が世田谷に所有しているファミリー物件が、
5年ぶりに空室になるという連絡がありました。
ちょうど、購入を含めて新居を検討している中、
築15年が経過したマンションの空室問題に
待ったをかけられたように感じています。
日本は、世界一、空き家が多い国です。
総住宅数に占める空き家の割合は、
現時点で15%程度で、2033年には、
30%を超えるという試算もある状況なのです。
さらに、生産緑地の営農義務が、
2022年に解除されます。
これにより、東京23区だけで、
東京ドーム100個分近くの土地が解放され、
すべてが宅地化されると、なんと、
約25万戸の一戸建てが供給可能になります。
これは、年間の東京都の新築一戸建て着工件数の
倍に値する量です。
現在は、2020年の東京五輪を控えていますし、
消費税増税前の需要もありますから、
不動産価格が高水準を維持していますが、
2020年後の不動産市況は、どう考えても、
悲観的にならざるを得ません。
ただ、賃貸派にとっては有り難い話です。
質の良い新しい住宅に、
安く住み続けられるという選択肢が
しばらく続いていく時代になるからです。
このように、持ち家を選ぶことのリスクは、
十分に考えなければいけませんが、
それでも、所有する喜びがあることは、
この数日、複数の物件を内覧していて感じます。
「モノ」から「コト」への意識転換もありますが、
それでも、外観、内装、設備、間取りなど、
すべてが気に入った自宅を所有することは、
人生を豊かにしてくれると思います。
そのような空間が、家族の笑顔、
仲間の笑顔を創造してくれる未来に、
夢が広がっていきます。
家は、ただの「モノ」ではなく、
そこで生活する上で、様々な「コト」を
生み出してくれるということですね。
振り返ると、来月の家賃が払えるかどうかを
心配し続けた起業直後の時期がありましたから、
こうして、買うかどうかを悩めることは、
とても幸せなことです。
焦らず、しかし、可能な範囲で迅速に、
家族で答えを出したいと考えています。
追伸；
本日の写真は、カメラを向けるとすぐ
独特の表情を作るようになった息子です！
この子の個性が爆発する未来、
どのような空間で一緒に生活するか、
想像するのがとても楽しいです＾＾
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藤沢涼
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